“Que se hayan reducido un 40% los reclamos de inquilinos por expensas -según los datos que recoge el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres (CASA) de la Municipalidad de Rosario- no es casualidad”, confirman los administradores de consorcios, y dicen que se debe al trabajo en conjunto que viene llevando adelante este colectivo con dicha oficina del Estado Municipal y el Colegio de Corredores Inmobiliarios (Cocir). Justamente hace un año rubricaron un convenio de cooperación y colaboración para brindar información y asesoramiento a todos los actores que intervienen en el fenómeno de los contratos de locación habitacional de inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal con el objetivo de generar “buenas prácticas”.

En este sentido, y con la idea latente de las expensas claras, trabajaron en un listado de forma de establecer parámetros unificados para la distinción entre gastos comunes ordinarios habituales (a cargo del locatario), gastos comunes ordinarios no habituales y gastos comunes extraordinarios (estos dos últimos a cargo del locador).

“Nos comprometimos a trabajar fuertemente y de forma conjunta para aportar un manto de claridad en las expensas sujetas a un contrato de locación, de forma de clarificar quién debe hacerse cargo de cada gasto, si el locatario o el locador, y de esa forma ayudar a resolver un conflicto que viene de larga data”, explicó Adolfo Jäger, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal.

Asimismo, desde dicha organización remarcaron: “Además, seguimos capacitando fuertemente a nuestros asociados para que las liquidaciones de expensas sean de fácil interpretación, claras y precisas”.

A un año de este convenio de cooperación, el Instituto de Mediación COCIR y la Cámara de la Propiedad Horizontal realizaron este jueves en el auditorio del Banco Municipal de Rosario un encuentro colaborativo que puso el acento entre las diferencias entre expensas ordinarias -habituales y no habituales- y extraordinarias.

¿Cuáles son las diferencias?

Entre las expensas ordinarias habituales, que están a cargo del inquilino, se encuentra el abono por limpieza de espacios comunes del edificio y de servicio de seguridad física o electrónica; los sueldos y cargas sociales y sindicales del personal en relación de dependencia del consorcio, así como la provisión de los elementos de trabajo (productos de limpieza, uniformes, etc.); los abonos por servicios de mantenimiento del edificio, tanto de ascensores, de bombas de agua, de portón de cochera y montacargas, de desinfección, de piscina, etc; los gastos administrativos y operativos: honorarios del administrador, gastos bancarios y de cobranza; seguros del consorcio; servicios del edificio: EPE, Litoral Gas y Aguas Santafesinas; limpieza de tanques de agua y cisterna; recarga de matafuegos y el mantenimiento para la conservación de las instalaciones del edificio, entre otros.

“Hay un impuesto en el que corresponde que el pago sea compartido entre inquilino y propietario y es el caso de la TGI (Tasa General de Inmuebles); el 50% es responsabilidad del locador mientras que el otro 50% está a cargo del propietario”, señaló Jäger, quien aclaró que para el caso del impuesto inmobiliario éste siempre será a cargo del locador.

Con respecto a las expensas ordinarias no habituales, a cargo del propietario, se refiere a cualquier acto de conservación de partes comunes que exceda el normal mantenimiento de las instalaciones, pero que son necesarias para la conservación de los bienes comunes del edificio. Como por ejemplo las reparaciones de unidades dañadas por roturas de caños -cuando se dañan por su antigüedad o mala calidad de los materiales-; el mantenimiento efectuado en medianeras, laterales y loza de la terraza del edificio; la readecuación del servicio de provisión de gas ante un corte del servicio; la readecuación integral del tablero eléctrico del edificio; los cambios de calderas de calefacción y termo tanques de provisión de agua caliente; o los cambios de cerraduras manuales por sistema de ingreso electrónico e instalación de sistemas de seguridad y videovigilancia, así como las indemnizaciones y gastos judiciales por despido del personal en relación de dependencia del consorcio, entre otros.

Asimismo, desde la Cámara de la Propiedad Horizontal explicaron que también existen las expensas extraordinarias, que es cualquier gasto o erogación que los propietarios en Asamblea decidan que sea liquidado de este modo, y las mismas siempre estarán a cargo del locador.

Reclamos bajaron 40%

Para el año 2022, cada 100 denuncias efectuadas por inquilinos, al menos 15 estaban relacionadas con liquidaciones de expensas. En este año, en el mismo período -medido por el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres dependiente del Servicio Público de la Vivienda y el Hábitat- cada 100 denuncias efectuadas por inquilinos, tan sólo 9 están relacionadas con liquidaciones de expensas: una disminución en términos reales del 40% de la conflictividad para quienes son inquilinos en propiedad horizontal.

El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Santa Fe, Adolfo Jäger, explicó que la merma se debe a tres razones: que dicha cámara tiene cada vez más injerencia en el control efectivo de la profesión, que está sucediendo un ‘salto de profesionalización’ en los administradores de consorcios, y sobre todo puso énfasis en la sinergia pública-privada, reconociendo este convenio de cooperación tripartito entre el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres (CASA) a cargo de Gustavo Álvarez, el COCIR (Colegio de Corredores Inmobiliarios) y la Cámara de la Propiedad Horizontal.

Por último, la organización que nuclea a los administradores de consorcios contó que también rubricó un convenio con la oficina de mediación del Colegio de Abogados de Rosario para intermediar en la resolución de los conflictos que pudieran surgir en el marco de los contratos de locación de inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal.

Con todo esto, la Cámara de la Propiedad Horizontal dice que “ya está lista para el próximo paso: el colegio profesional”, y que el mismo es “necesario para terminar de ordenar la actividad y jerarquizar nuestro sector”, según palabras de los dirigentes de dicha cámara empresaria.