El sistema perverso propone ser inquilinos eternos, mirar el techo propio como algo inalcanzable. Alguna vez en la vida de cada uno la necesidad o posibilidad de adquirir una vivienda aparece. Es por eso que muchas familias de sectores medios ahorran durante décadas para lograrlo. Atravesando crisis de las más diversas, con fuertes devaluaciones que obligan a los ahorristas a correrse del sistema bancario y atesorar en dólares.

Una deuda de la democracia con altos y bajos, con planes inconclusos, con el estado presenta alguna veces y con el mercado como juez y parte en otras ocasiones. Sin políticas de estado continuas, más allá de ser uno de los derechos inalienables de la Constitución, pareciera que hasta ahora ningún gobierno pudo encontrarle una vuelta definitiva. Muchas veces por egoísmo político y otras por las fuertes crisis institucionales y económicas que suelen aquejar habitualmente a la argentina.

En este marco pareciera que el salvoconducto es el mercado locatario, lo que genera grandes especulaciones y los continuos movimientos de las familias que nunca lograr establecerse y así lograr su tranquilidad. Cintia Barenboim contribuye desde su conocimiento como arquitecta e investigadora del Conicet que alquilar debería ser una solución pasajera, que después el estado debería garantizar la posibilidad de acceder a una vivienda propia. “Lo que falla es un buen sistema de créditos, de hecho lo que se destina del PBI para vivienda es menor al 4% y es muy bajo en comparación con otros países de la región”, dice.

Ariel D'Orazio, asesor de la vivienda única de la Oficina del Consumidor y miembro de la Concejalía Popular, se suma al debate propuesto por RosarioPlus y asegura que el problema se sostiene en la brecha que existe entre salario y valor del metro cuadrado en Argentina; uno de los más altas de los últimos 50 años. Esto deriva a quienes podrían estar sujetos a una hipoteca al cambiante mercado de alquileres.

De acuerdo a este índice se necesitan más de 200 salarios mínimos vitales y móviles promedio (20.587,5 pesos)  para acceder a una vivienda de 50 m2: departamento de un dormitorio que no resuelve la necesidad de una familia tipo. Si hacemos una retrospectiva, en 2013 eran necesarios 60 salarios mínimos para acceder a la vivienda, un promedio más real y cercano a la realidad. “Cuando se superan los 100 salarios se vuelve imposible poder pagar un crédito hipotecario ya que estos tienen un periodo entre 20 a 30 años. Por lo tanto, esta fórmula se vuelve incompatible, es prohibitivo o inaccesible”, aclara D'Orazio.

El mapa de la ciudad

Con respecto a Rosario, en espacios más cercanos al centro, el metro cuadrado roza los 1.900 dólares en promedio, aunque hay zonas más exclusivas, como Puerto Norte, donde se duplica y triplica este valor. Tras el anillo de los segundos bulevares, en zonas de casas bajas, existe la posibilidad de hallar valores más accesibles y con mayor cantidad de metros cuadrados, más específicamente hacia el sur y el oeste de la ciudad.

 “Hoy en los barrios periféricos es necesario hablar de 50 mil dólares para comprar una vivienda de no más de 70 m2”, suma Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR). Por esta razón afirma que el mercado, en lo que respecta a la parte de compra y venta de propiedades, “en este momento se encuentra en una meseta histórica” que se arrastra desde 2019 y que con la pandemia empeoró.

“Realmente hoy los sectores de clase media no tienen acceso al crédito porque ese tipo de créditos no existen”, admite el empresario y abunda: “En Argentina tenemos un gran problema y es que no podemos encontrar el valor de la moneda, lo que hace imposible que haya un apoyo financiero para obtener una vivienda. Hasta que no haya una recuperación monetaria y los niveles de inflación sean estables es muy difícil que se pueda acceder al crédito hipotecario para saldar el déficit habitacional”.

Para poder comprar un inmueble hoy lo que se requiere es tener el dinero ahorrado; la propiedad se paga entre los seis y los treinta días, lo que genera una exclusión muy fuerte. “El mercado en este momento no tiene una demanda acorde a la oferta y hay una baja de los precios en dólares, por lo menos un 10 o 20% con respecto a algunos años atrás, pero con la devaluación que hubo ni se notó esa baja”, asegura Gariboldi. 

Particularmente, en la clase media, hubo mejoras durante el kirchnerismo, pero siguió siendo dificultoso acceder a la vivienda. Históricamente, la producción siempre estuvo orientada para las personas que no necesitaban financiamiento, hasta que en 2012 aparecieron soluciones habitacionales para la clase media, que antes de eso dependía fuertemente de los alquileres. De hecho en el 2010, el 19% de las personas alquilaban o adquirían un terreno para una vivienda fuera de las grandes ciudades, en zonas aledañas. 

El Procrear fue fundamental para este cambio cultural, por ello se generaron cientos de urbanizaciones en las cercanías de Rosario. Pero, más allá de su éxito, no logró solucionar por completo el problema. Si bien era el Estado el que estaba al frente del proyecto con fondos propios, el mercado también metió su mano invisible y hubo mucha especulación inmobiliaria, es así que subió considerablemente el valor de los terrenos. Es decir, había acceso a la vivienda, pero no acceso al suelo.

Josefina Del Río, subsecretaria de Hábitat de la Municipalidad de Rosario, argumenta que el acceso a la vivienda tiene que ver con distintas variantes, entre ellas el acceso al mercado de suelo, que hace que el estudio no sea tan lineal. Sostiene que la complejidad del suelo, y del suelo urbano, es una variante para pensar distintas ciudades. La funcionaria entiende que es necesario generar “ciudades compactas que no vayan para la periferia que generen otros costos agregados”.

Esto sabiendo que el recurso suelo se maneja entre Nación, Provincia y Municipio con competencias que en muchas cosas son concurrentes. “Lo que quiero decir que uno puede tener distintos posicionamientos ideológicos de base, pero algunos condicionan las políticas subsiguientes, que por otra parte implican una articulación muy fina entre muchos factores”, completa. 

La nueva línea Procrear

Este nuevo lanzamiento propone brindar 300.000 soluciones para mejorar las viviendas que ya existen y aquellas que se encuentran en desarrollo urbanístico.
Este nuevo lanzamiento propone brindar 300.000 soluciones para mejorar las viviendas que ya existen y aquellas que se encuentran en desarrollo urbanístico.

Los nuevos créditos que fueron lanzados en el mes de agosto del pasado año llevan varios sorteos, el último realizado durante este mes de enero, y tienen como fin brindar soluciones habitacionales mediante dos líneas: créditos personales y créditos hipotecarios. Este nuevo lanzamiento propone brindar 300.000 soluciones para mejorar las viviendas que ya existen y aquellas que se encuentran en desarrollo urbanístico.

El objetivo principal que se persigue es que las viviendas que así lo requieran pueden arreglar sus filtraciones, mejorar las terminaciones de humedad, arreglar los pisos que se encuentran rotos, realizar reparaciones de carpinterías, hacer instalaciones de gas, sanitarias o eléctricas, pintura y mucho más. Están además los microcréditos personales que abarcan un total 120.000 prestaciones de $ 50.000 para la compra de los materiales con una tasa de interés fija del 24%.

En cuanto a los mejoramientos y refacciones generales de las viviendas, el objetivo es entregar 70.000 créditos de $ 100.000, $ 250.000 y $ 500.000 solo para compras de materiales y mano de obra, con una tasa de interés fija del 24%.

Por otra parte están los créditos hipotecarios destinados a desarrollos urbanísticos, lotes con servicios, desarrollos habitacionales, para la construcción de viviendas y la ampliación de las mismas ya existentes.  

A partir del lanzamiento de sus 9 líneas, en este 2020 podrá ampliar notablemente la diversidad para compra de materiales, mejoramientos, arreglos, terminaciones, refacciones y otras acciones en desarrollo urbanísticos.

El proyecto de reactivación para el sector de Martín Guzmán 

En esta línea, el ministro de Economía, Martín Guzmán, mantuvo en el mes de octubre de 2020 una reunión con representantes de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y de la UOCRA, ante quienes comunicó el envío al Congreso de dos proyectos de ley, el primero consignado a fomentar nuevas construcciones a través de incentivos fiscales y otro que contempla la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) para ofrecer sustentabilidad al sistema de Crédito Hipotecario.

La primera de las iniciativas intenta movilizar ahorros hacia actividades de construcción, para promover el rol del mercado de capitales y establecer ahorro privado al financiamiento del sector, así como canalizar financiamiento para inversiones que movilicen la actividad económica. El proyecto propone tres importantes incentivos: por un lado, otorga beneficios en el Impuesto a los Bienes Personales, ya que prevé eximir por dos ejercicios a los activos que se inviertan en obras de construcción, mientras que, al mismo tiempo, se propone computar como pago a cuenta de ese impuesto el equivalente al 1% del valor de las inversiones realizadas en construcción.

Asimismo, la norma contempla adecuar el pago de los tributos sobre las transacciones inmobiliarias (Impuesto a las Ganancias e Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), según corresponda, al momento de producirse el efectivo incremento del flujo del proyecto de inversión, así como adecuar el monto imponible a su evolución en términos reales.

El segundo de los proyectos apunta a poner en marcha el Programa de Créditos Hipotecarios Cubiertos y prevé la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP), que será administrado por la nueva Sociedad Hipotecaria (S.A.), así como el lanzamiento de nuevos préstamos hipotecarios con cobertura de la cuota ante descalces entre salarios e inflación. 

Según el proyecto, se crea la nueva Sociedad Hipotecaria (S.A.), que tendrá como objetivo central administrar el Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) para cubrir los desfasajes de cuotas, otorgar garantías al financiamiento bancario permitiendo reducir el costo del financiamiento, estableciendo condicionamientos de distinto orden (territorial, valor, tipología, etc.), dar garantías para impulsar las inversiones financieras en VRD de Fideicomisos permitiendo reducir el costo de financiamiento que se traslada a las familias y operar en el mercado de VRDs u otros instrumentos a fin de dar liquidez.

Respecto del FFCP, el proyecto establece para su operatoria que el sistema será solventado por una porción de la cuota del crédito hipotecario, aportes de las entidades y la misma rentabilidad que obtenga el propio fondo, además de un aporte inicial del Tesoro Nacional.

En cuanto a los nuevos Créditos hipotecarios cubiertos, la medida contempla préstamos de Unidades actualizadas CER e ICC para el acreedor y en base al CVS para el deudor (instrumentados por el BCRA).

El tope garantiza que si hay meses donde el salario se recupera y avanza por encima de la inflación, en esos meses, el crédito ajusta por CER y no por CBS. Lo que propone Guzmán es replicar ese mecanismo, pero garantizando al sistema financiero que pueda fondearse en UVA a través de plazos fijos. El fondo compensador sería una herramienta para solucionar algún desfasaje que pueda darse entre el UVA y el Hogar. Ahora dependerá de los bancos que pongan su liquides que fue muy buena en los últimos cuatro años durante para este mecanismo de créditos. 

Reunión en la Cámara de Diputados

Meses después, en la primera semana de enero de 2021, el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, recibió al ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Jorge Ferraresi, para conversar sobre el proyecto de ley Guzmán y otros que permitan impulsar la construcción de viviendas.

El ministro le presentó el proyecto del Ejecutivo nacional que prevé la terminación y entrega de 55 mil viviendas que fueron demoradas y abandonadas durante el gobierno del ex presidente Mauricio Macri. Al respecto, Ferraresi agregó que “muchas de estas viviendas presentan un importante grado de deterioro y buscamos tener una ley que nos permita finalizarlas y entregarlas a argentinos y argentinas que sueñan con una casa propia”.

De esta forma, el Gobierno Nacional continúa elaborando propuestas para la construcción de viviendas, tras el lanzamiento del programa federal Casa Propia que cuenta con una inversión de casi $900 mil millones de pesos para la construcción de 264 mil soluciones habitacionales que garantizarán el derecho a la vivienda promoviendo su acceso igualitario.