Se registró un aumento de consultas vinculadas con los contratos de alquiler, y para evitar los abusos, se difundió una serie de recomendaciones y aspectos para que los inquilinos hagan valer sus derechos y conozcan también sus obligaciones.

La Defensoría del Pueblo confeccionó esta serie de preguntas y respuestas claras, aunque también recordó que atiende de lunes a viernes de 8 a 18 en su sede en calle Tucumán 1681 o en el teléfono (0341) 4721112/13 y el correo electrónico [email protected].

¿El contrato de locación requiere de alguna formalidad?

El contrato de locación debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

¿Qué pasa si fallece el propietario o éste resuelve vender el inmueble?

El contrato persiste hasta su finalización, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.

¿Cuáles son las obligaciones que no se pueden exigir al inquilino y son nulas en caso de que se impongan?

Si el alquiler es para habitar, no puede requerirse el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes de depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato el pago de valor llave o equivalentes.

¿Cuáles son las obligaciones a cargo del inquilino?

El dueño debe conservar la vivienda en estado de servir al uso convenido, y queda a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

¿Cuáles son las mejoras que quedan a cargo del propietario?

Aquellas que son de mero mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias se puede efectuar a costa del locador dándole aviso previo.

¿Existe un plazo mínimo para el contrato de locación de inmuebles?

Sí. El plazo mínimo es de dos años. Si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal. Se puede determinar expresamente en el contrato un plazo mayor que no puede superar los 20 años para fines habitacionales y 50 años para otros destinos.

¿Se puede prohibir el ingreso a personas por algún tipo de incapacidad?

No. Para cualquier tipo de locación inmobiliaria resulta nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del inquilino, aunque éste no habite el inmueble.

¿El inquilino puede resolver anticipadamente el contrato sin causa justa?

Si. El inquilino puede resolver anticipadamente el contrato sin causa bajo las siguientes condiciones: si es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al propietario; y si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al propietario, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si ya transcurrió dicho lapso.

En caso de resolver el contrato ¿se debe avisar al dueño con alguna antelación?

De optar por la resolución anticipada, basta con la mera notificación fehaciente al locador. Se extingue desde la fecha que designe el locatario sin ninguna antelación.

¿Se puede exigir un desalojo sin intimación previa?

Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el propietario debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, dándoles un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos desde la intimación, consignando el lugar de pago.

¿Qué debe pagar el inquilino?

El inquilino tiene a su cargo el pago del canon estipulado, y de las cargas y contribuciones que se originen por servicios, impuestos derivados del ejercicio de actividad comercial, etc. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa (expensas, impuesto inmobiliario, etc.) salvo que el pacto diga lo contrario.

¿Se puede indexar algo al canon de la locación?

En los contratos de locación está prohibida la indexación. No obstante, es legal pactar aumentos para futuro dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler. Es uso y costumbre que para el segundo año de locación se prevea un aumento, y algunos contratos también prevén este aumento cada 6 meses.

¿Hasta cuándo persiste la obligación del fiador?

Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

¿Cuál es la comisión inmobiliaria que se debe pagar en la firma del contrato?

En la provincia de Santa Fe las comisiones se rigen por la ley Nº 13.154 que regula la actividad del corretaje inmobiliario y establece que la comisión es pactada libremente entre las partes.

¿Qué gastos debe abonar el inquilino a la inmobiliaria?

Sólo los que fueron publicados y debidamente informados en la oferta de alquiler, los que tienen origen legal y que se documentan con facturas o recibos oficiales.

¿Es obligación exigir a la inmobiliaria la entrega de factura legal?

A los efectos de evitar infringir el nuevo Código Civil y la Ley de Defensa del Consumidor en las operaciones que ofrezcan en alquiler unidades habitacionales, las inmobiliarias y corredores inmobiliarios deberán respetar: el derecho a la información del inquilino; trato digno y no discriminatorio; evitar abuso de posición dominante y publicidad engañosa.