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En medio de la pandemia de coronavirus y a través de una sesión virtual que resultó inédita, el Congreso sancionó en junio la nueva ley de alquileres que fue promulgada este martes por el Poder Ejecutivo bajo el número 27.551 y entra hoy miércoles en vigencia.

De esta manera, todos los contratos de alquiler que se firmen a partir de ese momento gozarán de los beneficios y prerrogativas incluidos en la misma. Mientras que los contratos que se encuentran en curso, hasta la fecha de su vencimiento, no tendrán modificación alguna.

La norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos.

Entre los nuevos beneficios para los inquilinos, la normativa dispone el aumento a 3 años del plazo de duración de los contratos, una indexación anual sobre la base de un coeficiente entre el Indice de Precios Al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que deberá publicar periódicamente el Banco Central, y la posibilidad de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

Asimismo, establece que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad, correrán por cuenta del propietario.

Otra condición será la obligación por parte de los propietarios de registrar los contratos en la AFIP, lo cual deberá ser reglamentado por el organismo oficial para detallar el modo y los plazos en que se realizará el trámite.

En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos.

Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

Una ley celebrada por los inquilinos

El presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, José Griselli, señaló que "es un buen avance, lo más trascendental es el plazo mínimo de 3 años, y que para todos aquellos que viven bajo el régimen de propiedad horizontal se determina por ley que quienes pagan expensas extraordinarias e impuestos de propiedad alcanzan al propietario, esto despeja un montón de dudas".

También destacó "el régimen de reparaciones urgentes y necesarias que las asume el propietario y en el caso de no hacerlo, está autorizado el inquilino a hacerlo a costa del propietario".

Sobre el índice de aumento que establecerá el Banco Central, dijo que "este régimen de ajuste, que deja de lado el esquema semestral que se aplicaba informalmente, será de carácter anual en base a un índice objetivo".

"Entendemos que esto va a despejar todo tipo de dudas para cuantificar un ajuste al momento que las partes se sienten a renegociar, no va a dejar margen de error y duda porque es un índice objetivo", remarcó Griselli.

Por su parte, el presidente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, expresó en un comunicado que "a partir de mañana (miércoles) todos los contratos serán bajo la nueva ley; es un momento muy importante para 9 millones de inquilinos del país".

"Luego de 36 años cambiará la firma de alquilar en Argentina. Será más justa y deberemos exigir su cumplimiento", consideró Muñoz.

La vereda de enfrente

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar dijo que "junto con la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios y el Instituto de Capacitación Inmobiliaria estamos generando una capacitación para el sector y a partir de esas capacitaciones estamos ordenando todos los contratos a la nueva ley y tratar de implementar y acompañar en todo lo que sea transferencia de conocimiento hacia propietarios e inquilinos".

En tanto, el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, dijo que "esta ley tiene algunos aspectos positivos y negativos, uno de los negativos es el intervencionismo del Estado en las relaciones entre particulares, eso en definitiva va a perjudicar a quienes se pretende beneficiar, o sea a los inquilinos, porque en la locación de viviendas va a restar unidades al mercado".

Abatti sostuvo que "un aspecto absolutamente negativo es que los grandes ausentes de esta ley son los incentivos fiscales con desgravación impositiva para los inversores para construir o refaccionar viviendas destinadas a alquiler".

Como dato positivo, observó que "los contratos que no son de vivienda, los comerciales, de oficina, de depósitos, tienen libertad absoluta con esto en la fijación del precio porque se eliminó la prohibición de indexar; ahora un contrato comercial se puede indexar por cualquier índice y con la periodicidad que acuerden las partes, o sea mensual, trimestral o anual".