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Esta semana, las miradas y los flashes apuntaron a Puerto Norte, el lugar elegido por un grupo empresario local para traer la firma Sheraton a la ciudad. Una votación express en el Concejo, el cambio de normativa, la autorización para demoler los históricos silos, la baja contraprestación y el oscuro prontuario del principal inversor, entre otros puntos, levantaron polémica sobre las facilidades que el poder político le otorga a los grandes desarrolladores inmobiliarios para avanzar en sus negocios.

Para los concejales que le dieron la espalda a esta iniciativa inmobiliaria, la aprobación del proyecto esconde un debate más profundo sobre el propio concepto de ciudad: un modelo de ciudad muy competitivo en el mercado versus un modelo de ciudad más igualitario en materia habitacional.

La radiografía de los últimos diez años da cuenta de que los millones de dólares que se volcaron al sector de la construcción -el llamado boom inmobiliario- no mejoró el déficit habitacional que sufre la ciudad, sino todo lo contrario. Para quienes estudian esta problemática, la sobreoferta de ladrillos derivó en una cruel paradoja: más viviendas vacías que familias sin hogar.

Asentamientos irregulares   

Los últimos dos relevamientos serios realizados sobre la cantidad de barrios marginales que hay en el país dejan mal parado a Santa Fe, que, por lejos, se ubica detrás de Buenos Aires en este déficit. La incidencia del Gran Rosario es determinante en la ubicación de la provincia en este ranking.

En mayo, el gobierno nacional difundió datos sobre la cantidad de argentinos que viven en asentamientos irregulares. El trabajo de campo se hizo junto a diferentes ONGs y movimientos barriales.

En Buenos Aires se detectaron 1.612 de estos asentamientos. En Santa Fe 333 y en Córdoba 172. “Más de 100 de estos asentamientos están en la ciudad de Rosario”, admitió el diputado provincial Roy López Molina (PRO) al presentar los resultados locales del trabajo.  

Santa Fe y Córdoba comparten casi idéntica población (la provincia vecina tiene 100 mil habitantes más) y densidad: 24 habitantes por kilómetro cuadrado tiene Santa Fe, contra 20 que tiene Córdoba. 

Según el relevamiento por ciudades que hizo la ONG Techo en 2016, solo en el Rosario y sus alrededores viven 49.475 familias en barrios irregulares. En la ciudad de Córdoba esa cifra desciende a 14.973.   

El gobierno de Santa Fe espera mejorar estos indicadores con el Plan Abre, que se puso en marcha en 2014 con el objetivo de mejorar la calidad de vida y la convivencia en barrios de Rosario, Santa Fe, Santo Tomé, Villa Gobernador Gálvez y Pérez a través de un plan integral de obras.

Los resultados parciales dan cuenta de mejoras tanto en los servicios (conexión de redes de agua, cloacas y eléctrica) como en infraestructura (el acceso al servicio de alumbrado público, en calles pavimentadas, etc). Pero desde el oficialismo admiten que aún queda mucho por hacer.

 “Las mejoras se han registrado en mayor medida en los hogares más vulnerables”, remarcó a fines del año pasado Agustín Salvia, director del Observatorio de la Deuda Social Argentina (ODSA) de la Universidad Católica Argentina (UCA), entidad que hizo el primer diagnóstico del proyecto.

La utopía de la casa propia

Según una estimación realizada por Rosarioplus.com, una pareja necesitaba el año pasado 78 sueldos íntegros para acceder a un departamento familiar, lo que equivale a seis años y cinco meses de trabajo.

Los sectores medios también demandan un espacio propio para vivir. La mayoría de los jóvenes que integran ese sector económico habitan en viviendas alquiladas, según la estimación que hace Ariel D’Orazio de la ONG Concejalía Popular.

En los últimos años, los créditos disponibles -una herramienta fundamental para alcanzar el sueño de la casa propia- arrojaban cuotas iniciales que cuadruplicaban y hasta quintuplicaban el costo de alquilar la misma vivienda.

La situación cambió bastante a mediados del año pasado, al aparecer los créditos Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que prácticamente emparejaron ambos valores. Aún así, para muchos, la meta sigue siendo muy lejana. Para postularse, los bancos piden tener ahorrada la plata de 60 meses de alquiler, lo que representa unos 25 sueldos promedio.

Según un relevamiento conjunto de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros) y la Corporación Empresas Inmobiliarias de Rosario (Ceir), un departamento de dos ambientes en el macrocentro de Rosario, la zona de Cochabamba, La Paz, Alem y Dorrego, oscila entre 1.358.700 y 1.535.000 pesos. Con estos valores, un  comprador necesita tener casi 350.000 pesos en mano para pedir un préstamo.

La suma representa 50 veces lo que hoy paga al mes un inquilino para alquilar la misma vivienda, a un valor promedio de 7.000 pesos.

El aluvión de solicitudes que recibió la provincia para participar en abril del sorteo de 244 viviendas en la zona de Empalme Graneros refleja parte de esta problemática. Más de 14 mil familias se inscribieron para participar.

En 2016 se anotaron 15.543 santafesinos en el nuevo Procrear, que hasta ese entonces solo permitía comprar viviendas ya construidas y no habilitaba la posibilidad de construir ni remodelar viejas propiedades. Solo 3.061 del total de inscriptos recibió la ansiada adjudicación.

Los efectos de la especulación

En Rosario, como en la mayoría de las ciudades del país, la lógica del mercado se impone en materia habitacional. La falta de control estatal se refleja en la sobreoferta de viviendas, una tendencia que se consolidó en los últimos años con el boom del sector inmobiliario. El ladrillo se convirtió en un preciado activo para el ahorro. Pero como la demanda no creció a la par, muchísimas propiedades quedaron deshabitadas.

En el último informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso), de 2016, se señala que en el departamento Rosario hay 80.000 unidades vacías, lo que equivale al 18% del total de viviendas registradas.

A su vez, el estudio indica que en el Departamento Rosario hay 38.000 familias que necesitan con urgencia un lugar para vivir. La paradoja es tan chocante que si se decidiera entregarle una vivienda en desuso a cada una de estas familias, aún quedarían 39 mil unidades vacías.

Se explica además que al 50% de los hogares (240.876 familias) no les alcanza el ingreso para alquilar un departamento de un dormitorio sin comprometer la satisfacción de otras necesidades. “La exclusión de la propiedad conlleva mecánicamente a desplazar a la población hacia los contratos de alquiler, empujando a Rosario a un proceso de inquilinización”, reza el informe.

La implementación de un impuesto contra las viviendas vacías asoma como la principal herramienta que tiene a mano el poder político para contrarrestar las distorsiones del mercado.

“Es imperioso crear un registro para las viviendas ociosas. Rosario tiene un déficit habitacional de casi 40 mil familias. Las propiedades vacías duplican este número. Esto es producto de la especulación inmobiliaria. Por lo tanto, el municipio debe implementar una sobre tasa para que estas viviendas vuelvan al mercado y bajen tanto el valor del alquiler como del metro cuadrado”, planteó D´Orazio en reiteradas ocasiones.